Kinnisasja avalikus huvides omandamisest
Nursipalu polügooni laiendamine on toonud teravalt päevakorda kinnisasja avalikus huvides
omandamise seaduse (KAHOS) muutmise vajaduse. KAHOS ́e muutmine ei ole siiski vajalik
ainult Nursipalu kaasust silmas pidades. Küsimuse all on laiemad tõlgendamise ja rakenduslikud
probleemid, mis tekitavad õigusselgusetust ja ebavõrdsust. Erahuvi peab taanduma avaliku huvi
ees, kuid iga avalik piirang peab olema vajalik, kohane ja proportsionaalne ning sellega peab
kaasnema õiglane hüvitis.
Käesolevaga juhime tähelepanu peamistele probleemsetele sätetele KAHOS`es mis vajavad
kiiremas korras muutmist:
- KAHOS § 10
Tuleb täpsustada KAHOS § 10 lg 1 ja lg 2 rakendamise aluseid, kui isik soovib kinnisasja
tervikuna või osalist omandamist. Puuduvad kriteeriumid, mille alusel loetakse väärtuse kaotus
selliseks, et kinnisasi tuleb omandada üksnes tervikuna või vastupidi, ainult osaliselt. Täna
toimub see kahetsusväärselt üksnes Maa-ameti suvaotsuse alusel.
See seondub muuhulgas olukorraga, kuidas hinnata nn allesjääva kinnisasja osa tegelikke
edasisi kasutamisvõimalusi mõjupiirkonnas- kui tekib avaliku mõjuga objekt (RB terminalid,
laadimispunktid, ka Nursipalu). On selge, et allesjäävat vahetus läheduses kinnistut ei soovita
või ei saa enam senisel otstarbel kasutada (nt elamiseks) vaid kasutusala on oluliselt piiratum ja
pigem ongi allesjäävate kinnisasjade kasutusala taandatav samale otstarbele, milline on
asjaomane avaliku huvi objekt. Sama probleem tekib juhul, kui olemasolevad juurdepääsud
suletakse või need muutuvad oluliselt ning uute teede rajamine võib osutuda kulukaks või
ebaotstarbekaks.
Lisaks on praktikas tekkinud ka juhtumeid, kus riigi huvid on objektide lõikes muutunud- nt Rae
vallas algselt Tallinna ringraudtee jaoks kavandatud ja broneeritud krunti on täna vaja Rail
Baltica jaoks kuid varasema objekti jaoks seatud piiranguid enam ei arvestata kuna need ei ole
uue huviobjektiga seoses seatud. Omanikule vahepealset olukorda, kus kinnisasja arendada ei
saanud, täna keegi ei kompenseeri.
- KAHOS § 12
Väärtuse väljaselgitaja: KAHOS-est ja selle täitmiseks antavast õigusaktist tuleks täielikult
kõrvaldada võimalus, et väärtuse selgitab välja Maa-amet ise mingite tehinguandmete ja
turuanalüüsi alusel. Juba praegu tekitab KAHOS § 12 lg 2 segadust, sest pole selge, millal tekib
„vajadus“ hindamise tellimiseks ja millal võiks Maa-amet väärtuse ise leida. Tuleb jääda reegli
juurde, et Maa-amet, kelle ametnikel puudub hindaja pädevus, ei selgita ise väärtust välja mitte
ühelgi juhul vaid väärtuse leidmine tuleb alati tellida sõltumatult spetsialistilt. Seejuures tuleb
Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: omanikud@omanikud.ee • www.omanikud.ee
tagada tegelik sõltumatus. Tänased maa hindajad saavad tegevuslitsentsi Maa-ametilt, kes on
ühtlasi töö tellija. Teeme ettepaneku hindamiste tellimise ja ettevalmistuse protsess tervikuna
üle vaadata, vajadusel näha ette rahvusvaheliste sertifikaatidega hindajate aktsepteerimine.
Hindamise lähteülesanne: Seadus peab andma juhised seaduse täitmiseks antavatele
õigusaktidele seoses hindamisülesande koostamisega. Nimelt puudub igasugune seadusest
tulenev juhis kes ja millisel alusel hindamise lähteülesande koostab. Maa-ameti peadirektori
käskkiri ei ole õigustloov akt vaid on halduseeskiri. Seetõttu ei saa riik, kes ise on huvitatud
kinnisasja omandamisest, omal äranägemisel koostada hindamise lähteülesannet
halduseeskirja alusel. Enamik probleeme ja vaidlusi tekib juba hindamise lähteülesande
andmete koostamisel ja selle pinnalt, sest see saab olema alusdokument hindamisel. Mingil
põhjusel annab sageli omaniku enda tellitud võrdlev hindamine kõrgema tulemuse kui Maa-
ameti poolt tellitud hindamine. Hindamise tulemus peab õigusriigi põhimõtetele vastavalt
olema sõltumatu sellest, et hindamise tellib riik ning sõltumata, kes on maatüki omanik. Ei näi
erapooletu olukord, kus riik soovides maad omandada, ise valib välja, millist maatükki ta
kinnisasjast välja lõigata soovib, ise ütleb mis alustel ta hindab, ise tellib maatüki hindamise, ise
annab ette „soovitusliku“ hindamismetoodika ja ise kontrollib ka enda poolt antud käsundi
kohast täitmist. Olukorra muutmiseks peab riik lõpetama maatüki hindamisega tegeleva hindaja
kutsetegevusse sekkumise. Sealjuures ei tohi riik ühepoolselt otsustada, kas maatükk on KAHOS
§ 12 lg 4 mõistes iseseisvalt kasutatav.
Seetõttu ei saa õigusriigis olla lubatav, et nii olulise dokumendi koostamist nagu hindamise
lähteülesanne, seadusandja tasandil reguleeritud ei ole.
Hindamise lähteülesanne tuleb ette valmistada koostöös maaomanikuga. Samuti tuleb küsida
kinnisasja perspektiivi kohta andmed kohalikult omavalitsuselt. Ainult nii on võimalik asjaomase
kinnisasja perspektiivi õiglaselt hinnata ja see praktika peab olema seadusesse sisse kirjutatud,
sest vasturääkivused ja hinnakäärid tekivad justnimelt selles küsimuses, mis puudutab
kinnisasja lubatavat perspektiivi. Näiteks on Rae vallas tekkinud olukordi, kus juba aastaid on
Tallinna ringtee olnud avaliku huvi objekt ja nüüd on sama ala osades kohtades asendatud Rail
Baliticaga. Siit tekib küsimus, et kinnisasja omanikud ei ole kümneid aastaid saanud erinevate
avalike objektide tõttu oma maid arendada ja see küsimus tuleb samuti tõstatada ka
lähteülesandes.
Hindamispõhimõtted: Õppeväljakute laiendamise avalik käsitlus on toonud esile laiema teema,
kuidas avalikke kitsendusi omanikele kompenseerida. Hindamispõhimõtted tuleb kehtestada
esmalt seadusega (seejuures üksnes KAHOSega, mitte killustada erinevate seaduste alusel nagu
lg 2) ja seejärel võib neid VV määrusega täpsustada KAHOS ́e alusel ja täitmiseks. Märksõnaks
seaduse muutmisel on eelkõige paindlikkus, et vastavalt olukorrale oleks võimalik konkreetses
olukorras leida just omanikule õiglane lahendus. Sellisest põhimõttest on Nursipalu kaasuses
avalikult räägitud kuid tegelikult kehtiv seadus sellist lähenemist ei võimalda. Käesoleval juhul
KAHOS olulisi suuniseid põhimõtete osas ei anna ning seda viga ei saa parandada ka alama
astme aktidega, rääkimata halduseeskirjadega.
i) KAHOSega tuleb välistada tavapäraste varahindamise standardite rakendamine
üleüldse, sest hindamismeetodid peavad olema sätestatud vaid seaduses ja
täpsustatud seaduse alusel antud õigusaktis, mis tagab võrdse kohtlemise ja
õigusselguse. Juba praegu ei ühti seaduses ega varahindamise standardites
Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: omanikud@omanikud.ee • www.omanikud.ee
sätestatud mõisted (nt lg 5). Samuti ei ole üheselt mõistetav lg 3 viidatud
„hüvitamise eesmärk „ olukorras, kus hindamismeetodite mõistekasutus ja
tähendus on õigusaktide ja standardite vahel täiesti erinev. Seetõttu, seadusega
tuleb anda paremad suunised, mida tähendab hüvitamise eesmärk (lg 3). Laialdaselt
on tekkinud tõlgenduslikke ebakõlasid küsimuses kas tegemist on turuväärtusega.
Näiteks 13.02.2023 toimunud Riigikogu erikomisjoni avalikul istungil pidi
kaitseminister hr Pevkur mitmel korral rõhutama, et seaduses ei mõelda
turuväärtust. Ometi sunnib praegune reguleerimatus kinnisvarahindajaid aluseks
võtma just kitsalt turuväärtuse, sest nad omakorda juhinduvad vara hindamise
standardist. Nagu eespool viidatud, tuleb vara hindamise standard jätta kõrvale ja
tuua sisse spetsiifilisemad hindamispõhimõtted, mis sobituvad KAHOSe
eesmärkidega, st kohustusega hüvitada kogu kahju, mis isikule tekib, olgu see
taastamisväärtus, asendusväärtus, taassoetamisväärtus või mõnel juhul ka
turuväärtus (kui see on suurem nt asendusväärtusest), saamata jäänud
tulevikuväärtus jms.
Kahju kannatajale tuleb hüvitada summa, mille eest saab samas või samaväärses
piirkonnas omandada samaväärse ehitise ja maatüki või ehitada uue. Kuna
hüvitusväärtuse määramisel arvestatakse täna ka hoone vanust (kulumit), siis ei saa
omanik riigilt mitte kunagi uue ehitatava hoone ehitusmaksumust, sest äravõetav
hoone on alati vanem. Siinkohal tasub kaalumist eeskätt kasutada kindlustuse
analoogiat– kui maja maha põleb, siis kindlustus korvab mitte vana maja väärtuse,
vaid ikka uue ehitamise kulu. Riigi poolt vara omandamine on eraomaniku jaoks
samasugune ootamatu ja omanikust sõltumatu olukord nagu on
kindlustusjuhtum. Täna praktikas kasutusel olevat turuhinna põhimõtet ei saa
rakendada sundusliku müügi korral mida KAHOS- e rakendamine paratamatult on,
isegi kui kokkulepe sünnib läbirääkimiste tulemusel.
ii) KAHOS on universaalne lahendus nii vallakalmistu kui Rail Balticu ehitamiseks.
Seadus näeb ette kahju hüvitamise eeskätt turuväärtuse alusel ja lubab isikule, kes
vara kaotusele vastu ei vaidle, ka 20-30% motivatsioonitasu. Sellist tasu võib
nimetada ka „kuulekustasuks“. Juba idapiiri siilude välja ostmisel selgus, et maa
turuhind on sealkandis nii odav, et isegi motivatsioonitasuga koos on hüvitis ikkagi
sümboolne. Eestis on palju piirkondi, kus oma kodusse ja heaolusse esivanemate
poolt aastasadade jooksul haritud maad, mis kord juba riikliku sunniga vägisi
võõrandatud ja pika protsessimisega tagasi saadud, soovitakse nüüd uuesti ära
võtta. Täna võiks eeskujuks võtta esimese Eesti Vabariigi aegse käitumise
ennesõjaaegsel perioodil kus Värska laagrite (Petserimaal) rajamiseks
kolmekümnendatel võõrandati maad hüvitades ca viiekordne vabaturuhind
(mälestuste alusel), et ei tekiks trotsi Eesti riigi suhtes. Tänaste
hindamiskriteeriumide pinnalt ei ole võimalik investeeritud summasid ja
esivanemate maad turuhinnaga müües võimalik tagasi teenida ega samaväärsega
asendada.
iii) Kodu kaotuse korral peaks olema isikul õigus nõuda, et hüvitise asemel riik rajab
samasse piirkonda samaväärse uue eluaseme. Hetkel KAHOS sätestab, et selles osas
on võimalik kokkulepe riigiga, aga see peaks olema sõnastatud kodukaotaja selge
Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: omanikud@omanikud.ee • www.omanikud.ee
nõudeõigusena. Saksamaal hetkel kliimaproteste põhjustavas Lützerathi külast, mis
jääb ette söekavandusele, koliti inimesed kuue aasta jooksul välja selleks eraldi
ehitatud uude asumisse.
iv) Võimalusel tuleks kaaluda, kas ei ole võimalik sama hoonet mujale ümber tõsta nagu
seda praktikat kasutatakse mujal riikides
v) Samuti tuleb seaduses täpsemalt lahti kirjutada saamata jäänud tulu ning omaniku
tulevikuplaanide nurjumise hüvitamine. Tulevikuväärtuse hindamine peab olema
loomulik osa hindamisest ega tekitama kinnisasja omanikule tõendamiskohustust.
vi) Sarnaselt kasvava metsa hindamisega tuleb luua eraldi põllumajandusmaa
hindamise kriteeriumid. Põllumajandusmaal on eriotstarbeline väärtus ja kooslus,
millisega seotud kahju hindamine tuleb läbi viia erialaspetsialistide poolt ja vajadusel
luua võimalus täiendavateks hüvitisteks kuna põllumajandusmaa ja selle terviklik
koosseis ei ole asendatav. Kui põllud asetsevad kõrvuti, on koos harimise kulud ühed,
samas leidub olukordi, kus põllud ei asetse kõrvuti kuid jäävad riigi huvipiirkonda,
mistõttu tuleb rakendada lähenemist, et selliste põllumaade vahetus ja
samaväärsete leidmine ongi kulukam kui turuhind.
vii) Seaduses tuleb ette näha ka avalike häiringute hüvitamise alused. Nii on
looduskaitseseaduses erisätted, kuidas looduskaitsealust metsamaad välja osta ja
kitsendusi hüvitada. Keskkonnatasude seaduses jõustuvad 1. juulist
keskkonnahäiringutasu sätted, mille kohaselt tuulikute rajajad peavad hakkama
maksma omavalitsustele ja rannakaluritele hüvitist. Ka KAHOS peab käsitlema
olukordi mis alusel ja kes hüvitab müra ja saaste häiringu, kui omaniku akna alla tuleb
kolossaalne liivakarjäär või ukse taha neljarealine kiirtee või laskepolügoon. Kahju
tekkimine on ilmne ja õigusriigis tuleb kahju hüvitada. Sellistel juhtudel tuleb
kaaluda omanikule kõige kasulikumat lahendust, seadus peab olema selles osas
paindlik. Nii näiteks peaks omanikul olema võimalus nõuda oma kõigi piirkonda
jäävate maade omandamist.
viii) Hüvitise osaks peab olema ka mõistlik kulu õigusabile. Vastav õigusabikulude
hüvitamise kohustus tuleb sisse viia ka KAHOS-sse, kusjuures suuremate objektide
puhul nagu Nursipalu, Rail Baltica protsessides peaks hüvitise piirmäär vastama
tegelikule õigusturu teenuste hindadele.
ix) Kui objekt broneeritakse eriplaneeringuga või (eelmärkega kinnisturaamatus),
sellest hetkest tuleb tasuda isikule turuhinnal põhinevat renti, sest omaniku jaoks on
vara lukusatud, mingit arendamist ega tulevikuplaane teha ei ole võimalik.
- KAHOS § 24
Vahetusmaadega seotud hindamiskriteeriumid tuleb lahti seletada seaduses ja selle alusel
antavas VV määruses. KAHOS § 24 lg 3 alusel on Maa-amet loomas praktikat kus Maa-amet
täiesti põhjendamatult lihtsalt sedastab, et võimalike vahetusmaade puhul kinnistute
perspektiivid on erinevad, viitamata mistahes alusandmetele. Samuti on keeruline hinnata
sarnast turupiirkonda, mida seadus ei selgita ja seetõttu toimub vahetusmaa kõlblike maade
hindamine sisuliselt Maa-ameti suva järgi. Maade vahetamine on aga üks olulisemaid
omandamise viise, millise võimaluse kasutamist pärsib ebaselgus vahetusmaaks kõlblikkuse
hindamisel. Maa amet ei ole motiveeritud asendusmaad leidma sest hoopis lihtsam on
Rävala pst 8 Tallinn 10143 • tel: +372 642 7020 • e-post: omanikud@omanikud.ee • www.omanikud.ee
sundvõõrandada ja sisuliselt määrata rahaline hüvitis, mis ei vasta tegelikule kahjule
(arvestades taassoetamisväärtust). Hüvitis peaks võimaldama sarnase kinnisasja taassoetamist
piirkonnas. Täna erineb määratud hüvitis tegelikust kahjust mõnel juhul kümneid kordi.
Praktikas on olukordi, kus isik rendib riigilt maad ning sama isiku muud maaüksust soovib riik
omandada. Sellisel juhul peaks olema eelistatud võimalus, et vahetusmaaks pakutakse isikule
seda sama renditavat maad, mis on juba isiku kasutuses. Täna sellist võimalust ei ole ning Maa-
amet ka keeldub sellistest lahendustest.
Seega tuleb täpsustada ja avardada võimalusi, et omaniku soovil eelistataks vahetusmaade
pakkumist samas piirkonnas, mitte lihtsalt ei sedastataks ilma mistahes alusele viitamata, et
riigile kuuluvad maad omavad paremat perspektiivi kui omandatav maa, ja seetõttu jäävad
vahetustehingud tegemata.
KAHOS-e muutmisega on vajalik kõrvaldada ka rangete looduskaitseliste piirangutega maade
omanike ebaõiglane kohtlemine. Kuna looduskaitseseaduse säte, mis selliste maade
vahetamist võimaldas tunnistati kehtetuks 2008.a ei saa kaitstavat loodusobjekti sisaldavat
kinnisasja vahetada riigile kuuluva maa vastu. Ei ole õiglane kohelda maaomanikke hüvitiste
pakkumisel erinevalt lähtudes piirangute põhjustest. Maaomaniku jaoks ei ole vahet, kas
omandiõiguse sisuline teostamine võetakse ära taristu ehitamise või riigi- või looduskaitseliste
vajaduste tõttu. Õiglane hüvitis (sh võimalus vahetada piirangutega maa riigile kuuluva
piirangutevaba maa vastu) peab olema samane kõigil juhtudel.
Kokkuvõtvalt, Eesti Omanike Keskliit koos oma õiguspartneritega on valmis toodud
ettepanekuid avama ja eelnõu koostamisel täiendavalt soovitusi ning ettepanekuid esitama.
Lugupidamisega
Andry Krass
juhatuse esimees,
Eesti Omanike Keskliit
/allkirjastatud digitaalselt/
Lugupidamisega
Pille Pettai
vandeadvokaat,
advokaadibüroo LEVIN
/allkirjastatud digitaalselt/
Lugupidamisega
Ando Eelmaa
juhatuse esimees
Eesti Erametsaliit
/allkirjastatud digitaalselt/
