Peaminister Kaja Kallas sõnas eilsel arupärimisel riigikogus, et kümne aasta jooksul on Eesti üürihinnad tõusnud keskmiselt 5 eurot ruutmeetri kohta, ehk 80%. Tartu Ülikooli linnageograafia kaasprofessor Anneli Kähriku hinnangul on see protsent aga palju suurem ning mingit kindlat statistikat üürihindade osas ei ole, ega saagi olemas olla, sest turg tegutseb väga suures osas mustalt.
Keskmine elamispinnaga varustatus (ruutmeetreid elaniku kohta, tube elaniku kohta) on Kähriku sõnul küll aastatega Tallinnas paranenud, kuid suurem osa eluruumidest on pärit kas nõukogude ajast või on ehitatud juba enne teist maailmasõda ning vajavad kordategemiseks ning energiatõhususe parandamiseks suuri investeeringuid. „Vastavuses ei ole ka eluruumide suurus ja leibkondade suurus,“ nentis ta. „Näiteks paljud üheliikmelised leibkonnad, eriti eakate hulgas, elavad suurtel elamispindadel ning kaugeltki kõik eluasemevajajad ei ole suutelised Tallinna eluasemeturul kõrgete hindade pärast konkureerima. Seega, vajaduste ja taskukohasuse seisukohalt ei ole elamispindadega pealinnas kaugeltki kõik korras. Amortiseerunud eluruumid vajavad kaasajastamist ning uusi eluruume ei tule piisavalt peale.“
Kährik märkis, et Tallinna elanikkond on aasta-aastalt kasvanud, ning rahvastiku struktuuri järgi on suurimad vanuserühmad just 25-49 aastased. „Neist suur osa sooviks elada (omada või üürida) väiksemas korteris, aga pereealised vajavad suurema tubade arvuga elamispindu,“ selgitas ta. „Suur osa eluasemevajajatest on eluaseme otsimisest Tallinnas loobunud, kuna hinnatase ei ole nende sissetulekuga vastavuses. Nii siirdutakse elama pealinnaregiooni teistesse asulatesse ja järjest enam ollakse valmis kolima ka hoopis kaugematesse piirkondadesse. Töökoht ei nõua täna enam läheduses asuvat elukohta.“
Hinnatõus on olnud märkimisväärne
Hindade tõus Tallinna eluasemeturul on Kähriku sõnul alates 2010. aastast olnud märkimisväärne. „Vähenenud pakkumine viimastel aastatel on tinginud hindade veelgi märgatavama tõusu,“ konstateeris ta. „Sissetulekute kasv jääb eluasemehindade tõusust kaugele maha, mistõttu eluaseme omamine on taskukohane järjest väiksemale osale elanikkonnast. Kuigi paljud elanikud on valmis korterit omamise asemel üürima, ei suuda ka tänane üüriturg (valdavalt eraüüriturg) pakkuda piisavalt taskukohase üüriga eluasemeid.“
Eurostati eelmisel suvel avaldatud raporti kohaselt on viimase kümne aastaga Euroopa Liidus tõusnud majade ja korterite müügi- ja üürihinnad enim just Eestis.
Kallas sõnas eilsel arupärimisel riigikogus, et tema on turumajanduse usku ja mida vähem riik tegeleb kõikvõimalike asjadega, kus turg saab nõudluse määrata ja nõudluse-pakkumise läbi õiglase hinna, siis see on igal juhul parem tee. „Riikliku hinna kehtestamine takistab loomulikku arengut ja ma ei toeta riiklikku sekkumist isiklikult,“ märkis ta.
Kähriku hinnangul puudub täna aga Eestis tõsiseltvõetav alternatiiv eluaseme omamisele. „Üüriturg on killustunud, ning ei paku pikaajalist turvalisust ei üürijale ega üürileandjale,“ lausus ta. „Eraarendajate jaoks pole üürimajade projektid kasumlikud, kuigi huvi selliste arenduste vastu on. Avalikul sektoril aga napib ressursse, et suuremahulisemat üüriturgu oma vahenditega arendada. Siin on vaja koostööd era- ja avaliku sektori vahel.“
Suuremamahulisem, erineva hinnatasemega ning paremat kindlustunnet pakkuva regulatiivse raamistikuga üüriturg aitaks Kähriku sõnul valikuid suurendada ning muuta eluasemeturgu stabiilsemaks. „Kuna üüripinna vajajaid on erinevat tüüpi, siis on vajadus erineva üüri- ning kvaliteeditasemetega elamispindade järele, nn. toetatud elamise teenusest erivajadusega kliendile või eakale kuni lastega pere eluasemeni,“ selgitas ta. „Mitmetes riikides on subsideeritud üüritasemega eluasemete pakkumisele õla alla pannud just erasektor. Selliseid projekte viiakse ellu avaliku sektori motivatsioonipakettide (otsetoetused, laenugarantiid, maksusoodustused, maapoliitika meetmed) toel.“
Merko Ehitus Eesti juhatuse esimees Ivo Volkov selliseid meetmeid ei toeta. „Lühiajaline doteerimine, eriti pikaajalises äris, võib tekitada hiljem teistsuguseid probleeme,“ nentis ta. „See paneb tegema otsuseid, mis hiljem äriliselt ei kanna, ning tekitab turumoonutusi, mis hiljem võivad turuosalistele valusad mõjud kaasa tuua.“
Kährik rõhutas aga, et mitmetes Euroopa riikides (nt. Inglismaal, Hollandis, Soomes) on levinud mitmepalgeliste ja erineva taskukohasuse tasemega eluasemeid sisaldavate elamukvartalite rajamine. „Lisaks omanikuasustusele rajatakse nii turu- kui turuüürist madalama üüriga eluasemeid,“ märkis ta. „Selle mõte on subsideeritud üüriga eluasemete hajutamine linnaruumis, vältimaks haavatavate gruppide klasterdumist.“
Üürituru hinnatõusu kohta täpsed andmed puuduvad
Kallase sõnul on Eestis aasta-aastalt parem võimekus eluruumi soetada ja 10 aasta perioodil üürieluaseme kättesaadavus isegi veidi paranenud. „Kui vaadata numbreid, siis 2012. aastal oli keskmine üürihind korteri ruutmeetri kohta veidi üle 6 euro ning tõusis ühtlaselt ligi 11 euroni 2020. aasta alguseks,“ rääkis ta. „COVID-19 pandeemia muutis vähenenud nõudluse tõttu üürituru olukorda. Tehinguhinnad kukkusid umbes ühe euro võrra ruutmeetri kohta, ehk umbes 10 euroni. Käesoleva aasta alguseks taastus hinnatase 11 eurot ruutmeetri kohta. Seega 10 aasta jooksul on Eesti üürihinnad tõusnud keskmiselt 5 eurot ruutmeetri kohta, see on 80%.“
Kähriku hinnangul on peaministri poolt välja öeldud 80 protsendiline üürihindade tõus alahinnatud ning ta lisas, et mingit kindlat statistikat üürihindade osas ei ole, ega saagi olemas olla, sest turg tegutseb väga suures osas mustalt. „Kui vaadata kinnisvaraportaalides kajastuvaid üürihindu, siis kümne aastaga on üürihinnad tõusnud 171 protsenti ja müügihinnad 156 protsenti, millega oleme Euroopa riikide hulgas esimesel kohal,“ sõnas ta. „2021. aasta neljandas kvartalis tõusid Eestis kodu ehitushinnad 10 protsenti, samal ajal kui palk kasvas 7,3 protsenti ning inflatsioon ulatus 12,2 protsendini.“
Kähriku andmetel on väga amortiseerunud eluruume Tallinnas õnneks vähe. „Ligi 4% elanikest elab eluruumides, mille seisukord on nende enda hinnangul väga kehv,“ märkis ta. „Need elamispinnad asuvad enamasti enne teist maailmasõda ehitatud hoonetes, mida ei ole kaasajastatud.“
Keskmine tallinlane elab endiselt paneelmaja korteris
Enamasti elab tallinlane Kähriku sõnul tüüpilises paneelmaja korteris, millest samuti suur osa vajab endiselt kaasajastamist ja energiatõhususe tõstmist. „Kuid need on enamasti keskmises seisukorras ning peale mõningasi investeeringuid on nende hoonete eluiga võimalik oluliselt tõsta (hinnanguliselt poole sajandi võrra),“ selgitas ta. „Võrreldes teiste Eesti piirkondadega, on pealinna elamufond paremas seisukorras. Siin läheb edukamalt ka renoveerimine, kuna ühelt poolt on elanikkond maksujõulisem, teisalt on eluasemeinvesteeringute majanduslik tasuvus parem. Renoveerimiste vastu on suur huvi ning vastavaid toetuseid kasutatakse Tallinnas suurema intensiivsusega kui mujal Eesti piirkondades.“
Kähriku hinnangul peegeldub majanduslik ebavõrdsus selgelt eluasemete kvaliteedis ning halbade elamistingimuste üle kurdavad pigem madalama sissetulekuga elanikud. „Siiski ei peegeldu majanduslik ebavõrdsus niivõrd kortermajade renoveerimise aktiivsuses – suurte kortermajade renoveerimine (energiatõhususe tõstmine) pole Tallinna puhul otseselt elanike jõukuse tasemega seotud,“ märkis ta. „70 protsenti pealinlastest elab renoveeritud või heas seisukorras oleval eluasemel.“
Kähriku sõnul on Tallinnas kasutatud aktiivselt renoveerimistoetuseid – rohkem kui mujal Eestis. „Huvi renoveerimiste vastu on suur, kuna elanikud mõistavad, et see toob kaasa heaolu tõusu läbi elamistingimuste paranemise,“ lausus ta. „Muidugi ka pikaajaliselt eluasemekulude kokkuhoiu ning see on käsitletav investeeringuna, mis väljendub eluaseme väärtuse tõusus.“
Arvestades rahvastikutrende, eluasemete taskukohasust ning sobivust leibkondade vajadustele, oleks Kähriku hinnangul pealinna kindlasti elamispindu juurde vaja. „Silmas tuleks pidada erinevate sihtgruppide vajadusi ja seetõttu peaks pakkumine olema mitmekesine,“ rõhutas ta. „Ühelt poolt on pealinnas ligi pooled leibkondadest üheliikmelised, millest tulenevalt oleks vajadus väiksemate elamispindade järele (noored, kuid ka eakad, kes eelistavad väiksemale pinnale kolida). Silmas tuleb pidada ka perede vajadusi.“
Distantsõpe ja kaugtöö on muutmas perede vajadusi korterite planeeringus
Perede puhul mängib Kähriku sõnul kasvavat rolli just funktsionaalsus – tubade arv on määravam tegur kui ruutmeetrite arv. „Distantsõppest ja kaugtööst tingituna on suurem vajadus iga pereliikme privaatsuse järele,“ selgitas ta. „Kuid kuna kodus veedetakse täna rohkem aega, kui varem, siis mängib järjest suuremat rolli ka eluaseme ümbruskond ning keskkonnakvaliteet. Hinnatakse sotsiaalse infrastruktuuri olemasolu ning ühistranspordiühendust kesklinnaga.“
Volkov rõhutas, et kinnisvaraarenduse puhul on oluline silmas pidada, et tegu on väga pikaajalise protsessiga. „Detailplaneeringu menetlemisest, kuni valmis korteri kliendile üle andmiseni, võib kuluda kümmekond aastat ja ehitusloa saamisest võtmed-kätte hetkeni ca 2 aastat. Uute pindade turule toomise tempot annaks kindlasti tõsta, kui detailplaneeringute menetlus käiks kiiremini. Kui detailplaneeringute menetlemine kestab 10 aastat, siis on arendajatel väga raske ette aimata, mida turg soovib 10 aasta pärast. Detailplaneering seab ikkagi arendusele selged piirid.“
Korterite suuruse ja tubade paikapanek käib Volkovi sõnul planeerimisprotsessi käigus. „Enne ehitusloa hankimist, vastavalt tolle hetke parimale teadmisele turu vajaduste ja ootuste kohta ning vastavalt detailplaneeringu nõuetele,“ selgitas ta. „Täna tehtavaid otsuseid korterite suuruse ja tubade osas näeme füüsiliselt valmimas kõige varem kolme aasta pärast.“
Kährik toonitas, et eluasemete pakkumine tuleks viia vastavusse elanike vajadustega ning elanike finantsiliste võimalustega. „Samuti aitaks kaasa suurem taskukohase üüriga ning pikemaajalist kindlustunnet pakkuvate eluasemete pakkumine,“ ütles ta.
Sissetulekute kasv ei ole suutnud Kähriku sõnul kaugeltki sammu pidada viimase kümne aasta hindade tõusuga Tallinna kinnisvaraturul. „Nii ostu- kui ka üürihinnad on töökarjääri alustavale noorele või noorele perele tihti ülejõukäivad,“ nentis ta. „Samuti pole neil püsiva töösuhte ja piisava sissetuleku puudumisel lihtne pangast eluasemelaenu saada, ega tasuda eluaseme soetamiseks vajalikku sissemaksu. Üha rohkem noori soovib elamispinda üürida, kas siis majanduslikel põhjustel või ei soovita end pikaajalise laenukohustusega siduda. Üürimisvõimalusi, mis pakuks pikemaajalist kindlustunnet ja oleks erinevatele sihtrühmadele sobivad, on vähe.“
Hinnatõus kestab seni, kuni kallimatele korteritele ostjaid leidub
Volkov märkis, et tänase inflatsiooni ning elukalliduse tõusu juures saavad kinnisvarahinnad paraku vaid tõusta. „Kõik sisendid, nii materjalide hinnad kui ka tööjõu palgad, on kasvanud,“ nentis ta. „Mingitelt hinnatasemetelt võib oodata ka turu jahtumist, aga millal see juhtub, on keeruline ette hinnata. Jahtumine on ootuspärane selles punktis, kus kõrgemate hinnatasemetega tooteid ei võta turg enam vastu.“
Kährik lisas, et vaja oleks ka riiklikult reguleeritud üüripindu, mida pakkuda vähemkindlustatud peredele, kuid selliste elamispindade rajamine peaks olema hästi läbi kaalutletud, et tulemus oleks sotsiaalselt ja majanduslikult kestlik.
Uusarenduste puhul on Kähriku hinnangul vajadus pakkumisest suurem, ja just kättesaadavama hinnatasemega uute korterite järgi. „Samas on nõudlus jätkuvalt ka kallimate ja eripalgeliste arenduste- hoonetüüpide järgi,“ märkis ta. „Tallinnas elab iga viies leibkond peale 1991. aastat ehitatud eluasemel – see on küll suurem osakaal kui mujal Eestis, kuid arvestades pealinna suurenevat elanikkonda ning vanade hoonete amortiseerumist, peaks vajaduse katmiseks uusi eluasemeid juurde tulema tänasest enam.“
