Viimasel ajal uudistes räägitakse sageli, et kinnisvaraturu olukord halveneb tulevikus. Püüan järgmises mõtteharjutuses selgitada Eesti Panga prognoosimudeli seoste abil, mida tähendaksid erinevad stsenaariumid kinnisvarahindadele ja kui palju peaks vähenema näiteks laenamine, et kinnisvarahinnad langeksid 10%. Analüüs näitab, et 2022. aasta keskel oli kinnisvara Eestis keskmiselt ligikaudu 15% ülehinnatud. Selle taustal tasub mainida, et 2022. aasta kolmes esimeses kvartalis kasvas kinnisvara hind rohkem, umbes 24%.
Eesti Panga prognoosimudelis kujundavad kinnisvarahindu peamiselt kaks tegurit: sissetulek inimese kohta ja uute eluasemelaenude käibe suhe sissetulekutesse. Need tegurid selgitavad kinnisvarahindade hajuvusest pikaajaliselt ligikaudu 95%. Samas pole ükski mudel ideaalne: lühiajaliselt võivad kinnisvarahinnad sellest seosest küllaltki palju erineda. Mudel põhineb makroandmetel ega arvesta müüdud kinnisvara kvaliteedi muutusega ehk näiteks sellega, kui suure osa müüdud korteritest moodustavad uued korterid. 95% juhtudest jääb kinnisvara hind kirjeldatud seosega leitud hinnangu ja –13%…+15% vahemikku. See on üsna lai vahemik, mida võimendavad 2006. aasta buum ja 2009. aasta kriis. Viimase kümne aasta jooksul on mudel olnud täpsem. Viimane andmekomplekt mudeli sisendite kohta pärineb 2022. aasta kolmandast kvartalist, kui elamukinnisvara oli mudeli abil ennustatust 5% kallim.
Esimene tegur: sissetuleku kasv pehmendab kinnisvaraturu normaliseerumist
Pikaajaliselt kasvavad kinnisvarahinnad sama kiiresti kui sissetulekud. Majandusprognoosides oodatakse, et majapidamiste sissetulek sel aastal keskmiselt kasvab, seega sissetulekute vähenemine pole vähemalt prognooside põhjal tõenäoline tegur, mis kinnisvarahindu vähendaks. Eestis toetavad sissetulekute suurenemist palgakasv ja ulatuslik valitsemissektori puudujääk, mis vähemalt osaliselt jõuab majapidamiste eelarvesse suurenenud toetuste kaudu. Samas pidurdab kasutatava sissetuleku kasvu intressitõus.
Ka eelmistes kriisides pole sissetulekud tegelikult väga palju langenud. 1999. aastal kasvas majapidamiste kasutatav tulu elaniku kohta aastaga 2,4%. Tõsi, 2009. aastal vähenes see küll 9%, kuid võrreldes kriisieelse ehk 2007. aastaga oli 2009. aastal majapidamiste sissetulek elaniku kohta siiski 5% suurem. Prognoosi põhjal peaks 2023. aastal kasutatav tulu elaniku kohta suurenema ligikaudu 5%.
Lootes, et sissetulekute kasv lahendab mõne aasta jooksul kinnisvara ülehinnatuse probleemi, ei pruugi müüjad, kellel pole survet oma kinnisvara kohe turule panna, hinda alla lasta. Samas võib intressimäära tõus neid siiski sundida oma kinnisvara müüma. Sissetulekute kasv ja ootus, et palgatõus jätkub, leevendab kinnisvaraturu ülehinnatust.
Teine tegur: kinnisvara hinnalangus tuleb pigem laenamise langusest
Uute laenude suhe sissetulekutesse selgitab suuresti ära kinnisvara taskukohasuse muutumise (vt joonist) ehk selle, kui palju keskmine Eesti elanik oma sissetuleku eest kinnisvara osta jaksab. Kinnisvaraturg reageerib sissetulekute kasvule aeglaselt, kuid laenamine võib reageerida kiiresti. Olukorras, kus kinnisvarapakkumine ei tule nõudlusele järele, tekitab täiendav laenamine hinnasurvet. Laenamise kasv ei pruugi tulla pelgalt pankade tingimuste leevendamisest või madalast intressimäärast. Prognoosimudelis suurendab laenamist ka see, kui majapidamiste sissetulekud kasvavad kiiresti – nagu toimus pärast koroonakriisist taastumist.
Suuremad sissetulekud toovad kaasa suurema laenuvõime, mis survestab kinnisvarahindu ja toob omakorda turule uusi pakkumisi. Uute laenude suhe sissetulekutesse selgitab 85% elamukinnisvara hindade hajuvusest, mis jääb üle sissetuleku muutusest.
2022. aasta keskel oli uute laenude suhe majapidamiste kasutatavasse tulusse 12–13%. Enne koroonakriisi oli see 9% juures ja 2015. aastal veidi üle 8%. Eelmise suure majanduskriisi ajal 2009. aastal oli uute eluasemelaenude suhe kasutatavasse tulusse aga vaid veidi üle 5%.
Nii koroonakriisist taastumine, aga tõenäoliselt ka raha vabanemine pensionisüsteemist suurendasid 2021. ja 2022. aastal kinnisvara ostmist ja laenude võtmist. Mudeliga saame tehniliselt hinnata, kui palju mõjutaks kinnisvarahinda see, kui uute eluasemelaenude võtmine langeks mõne varasema perioodi taseme juurde. Kui uusi eluasemelaene võetaks suhtena sissetulekutesse sama palju kui 2019. aastal, tooks see teiste tingimuste samaks jäädes kaasa kinnisvarahindade languse 8% ulatuses. 2015. aasta laenamise taseme puhul oleks kinnisvarahindade langus 11% ja 2009. aasta taseme puhul 21%.
Praeguse olukorra võrdlemisel 2009. aastaga tuleb silmas pidada, et tollasele kriisile eelnenud kinnisvarabuumi ajal 2006. aastal oli uute laenude suhe sissetulekutesse lausa 33%, 2022. aasta III kvartalis, aga „vaid“ 13%. Seega on kinnisvarasektor küll kuumenenud, aga see on märksa jahedam kui kurikuulsa buumi ajal.
Kolmas tegur: ebakindlus ja määramatus, mida mudel kinni ei püüa
Kuigi sissetulekud ja laenamine kirjeldavad kinnisvara hinda üsna hästi, on eksisteerinud lühiajalisi perioode, mil kinnisvara hind on sellest seosest erinenud. Seega on kinnisvara hinnad lühiajaliselt langenud või tõusnud märksa enam, kui võrrand ennustaks, kuid pikaajaliselt on hinnad naasnud seosele. Ka 2022. aasta keskel oli kinnisvara 5% kallim, kui võrrand ennustas.
Samuti võivad kinnisvarahindasid mõjutada avalikus arutelus levivad negatiivsed uudised ja kriisi kuulutamine, mis tekitab isetäituvaid ootuseid. Ebakindlus ja paanika võivad tuua kergesti kaasa suurema lühiajalise kinnisvarahindade kõikumise, kui mudel ennustab.
Kinnisvara on äritsükli keskmisega võrreldes ülehinnatud. Kinnisvara ülehinnatus on tõenäoliselt suurem kui mudeli viga, sest ka kinnisvarahindu kirjeldavad tegurid on oma tavapärasest väärtusest kõrgemal. Kui arvestada kinnisvarahindade ülehinnatusse ka koroonakriisi-eelsetest aastatest suurem kinnisvaralaenude aktiivsus, oli 2022. aasta keskel kinnisvara umbes 15% ülehinnatud. Siinkohal on vajalik mainida, et 2022. aasta kolme esimese kvartaliga tõusid kinnisvarahinnad aastavõrdluses 24%. 2006. ja 2007. aastal olid kinnisvarahinnad sama mudeli alusel ülehinnatud ligikaudu 50%.
