Kui koduostjad on esialgsest ehmatustest juba taastumas, siis nüüd plaanivad jalga puhata kinnisvaraarendajad .
Elamuehituses jääb rahulikuks
Lõppeval nädalal avaldas statistikaamet värskeid andmeid ehitus- ja kinnisvarasektoris toimuva kohta. Sealt vastu vaatav pilt tekitab vastakaid tundeid. Endisest tõusulainest, millel kinnisvarasektor seni on sõitnud, räägib veel selle aasta esimeses kvartalis välja antud suur hulk kasutuslubasid uutele elamispindadele. Kui keskmiselt on viimastel aastatel saanud ühes kvartalis kasutusloa umbes 150 000 m2 uusi eluruume, siis selle aasta alguses küündis see 185 000ni. Varasemalt on sama number suurem olnud ainult 2020. aasta II kvartalis, kui lube väljastati 195 000 m2-le.
Hoopis vastupidine pilt avaneb aga, kui vaadata, millised on tulevikuplaanid ehk siis statistika ehituslubade kohta. Neid anti tänavu esimeses kvartalis välja kõigest 127 000 m2 elupindade ehitamiseks. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga oli seda pea neljandiku võrra vähem ja viimati oli see näitaja nii madal 2016. aasta alguses.
Ehitustegevust piirab nii nõudlus kui pakkumine
Et ehitustegevus on aeglustumas, ei tule muidugi erilise üllatusena – selleks on sisuliselt täidetud kõik eeltingimused. Kui alustades pakkumispoolest, siis on elamuehituse mahud viimastel aastatel olnud väga suured. Viimase viie aasta jooksul on kasutusse antud 36500 uut eluruumi, mis moodustab umbes 5% kogu Eesti elamufondist. Päris sellisel tasemel, poleks ehitusmahud saanud ilmselt püsida nagunii. Et ressursse on piiratult, ent nõudlust kohati ülearu, siis on ehitamine muutunud ka väga kalliks. Koroonakriisist tingitud tarneprobleemide ja jõulise nõudluse tõttu on ehitushinnad kasvanud kõigest kahe aastaga enam kui kolmandiku võrra.
Pakkumispoolega jätkates, mõjutab arendajate valmidust uusi projekte ette võtta mõistagi ka kapitali kättesaadavus ja selle hind. Kuue kuu Euribor on 2020. aasta alguse -0,3% juurest jõudnud nüüdseks umbes 3,6% tasemele, mis mõjutab oluliselt seniste äriplaanide tasuvusarvutusi. Teisalt tasub siinkohal muidugi mainida, et üldiselt on Eestis suuremate kinnisvaraarendajate laenuvõimendus madal ja projekte viiakse ellu väga kõrge omakapitali määraga.
Rääkides ehituse nõudluspoolest, siis tuleb taustal meeles pidada Eesti demograafilist olukorda. Nimelt on esimese kodu ostmise ikka jõudnud noorte arv 1990ndate madala sündimuse tõttu varasemastest generatsioonidest pea 40% madalam. Pole üllatav, et teatav vähenemine pakkumispoolel oli seega vajalik. Sarnaselt kinnisvaraarendajatele, mõjutavad ostjaid loomulikult ka intressimäärad. Kolmekümneks aastaks võetud 150000 eurose laenu kuumakse on lühikese ajaga kasvanud 300 euro võrra. See tähendab, et osa ostjaid peab koduostu edasi lükkama või leppima soodsama pinnaga.
Teisalt on vähemalt küsitluste põhjal inimeste meelestatus uue kodu soetamises osas veel üllatavalt positiivne. Sellele viitab tarbijakindlusuuringu nn koduostmise tõenäosusindeks, mis püsis selle aasta alguses ajaloolises plaanis endiselt veel kõrgel tasemel. Küsimusele, kas plaanite järgneva 12 kuu jooksul kodu osta või ehitada, vastas jaatavalt pea 7% vastajatest. Viimaste aegade rekordiks jääb aga eelmise aasta esimene kvartal, kui sellele küsimusele vastas positiivselt 11% vastajatest.
Kinnisvaraturg juba taastub
Et huvi kinnisvara vastu pole kadunud, kipub kinnitama ka Maa-ameti tehingustatistika. Võttes aluseks Tallinna korterituru, siis on vähemalt pealinnas suurem madalseis taandumas. Hirmud majanduse ja kinnisvaraturu tuleviku osas tekitasid eelmise aasta sügisel olukorra, kus tehingumahud kukkusid umbes 30% võrra. Ka veel jaanuaris olid tehinguarvud mullusest umbes samavõrra maas, ent veebruaris hakkas langus taanduma ja märtsis oli korterimüük mullusest tasemest maas kõigest 10% võrra.
Ebamäärases olukorras on mõistetav, et inimesed lükkasid kodu ostmise otsust edasi, ent valdav osa inimesi vahetab kodu ennekõike eluliste vajaduste tõttu, mida majanduskonjunktuur vähe mõjutab. Seetõttu on mõistetav, et pärast teatavat ooteaega elutegevus kinnisvaratruul taastub. Seda enam, et taustal on tööturuolukord ju endiselt lausa suurepärane. Nimelt on Eesti tööhõive saavutanud aegade kõige kõrgema taseme ja keskmine palk vähemalt maksuameti andmetel 12% suurem kui aasta tagasi.
Hindade oluliseks languseks peaks nõudlus olema madalam
Eelnevast tulenevalt on raske uskuda ka seda, et kinnisvarahindadel ülemäärast langusruumi oleks. Kuigi kinnisvarahindade senine pöörane kasv on peatunud, siis pole vähemalt turust kui tervikust rääkides näha ka väga jõulist hinna langetamist. Mis saab tulevikus, määrab ära ilmselt see, kuivõrd jõuavad tehingumahud taastuda. Kui peaksime jõudma lähedale eelmise aasta müügimahtudele, siis on keeruline ka uskuda, et hinnas erilisi korrektuure maksab oodata. Oluliselt kärbitud ehitusplaanid võivad meid üsna ruttu viia aga tagasi olukorrani, kus kinnisvaraturul taas defitsiit valitseb.
Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik
