50% ehk valdav enamus Eesti elanikest elab kortermajades, mis on ehitatud enam kui 20 aastat tagasi ning vajavad renoveerimist, et ka järgmistel kümnenditel olla elukohaks sadadele tuhandetele inimestele. Millised renoveerimistööd on vajalikud ning kuidas korterühistu peaks renoveerimist finantseerima?
Tallinna Tehnikaülikooli hoonete energiatõhususe ja sisekliima professor Jarek Kurnitski tõi SEB korteriühistu seminaril välja, et Eestis on renoveerimist vajavate majade hulk erakordselt suur. „Meil on kortermajades kokku umbes 31 miljonit ruutmeetrit elupinda ja sellest 22,9 miljonit ruutmeetrit on majades, mis on ehitatud eelmisel millenniumil. Need on aga majad, kus ei ole korralikku soojustust ja ventilatsiooni,“ ütles Kurnitski, tõdedes, et just seetõttu on hoonete renoveerimine hädavajalik. Tema sõnul on suurem osa alates 1960. aastatest ehitatud elamutest küll betoonist ja tugevad, võib isegi öelda, et pommi- ja maavärina kindlad, kuid osaliselt on konstruktsioonid siiski ajale jalgu jäänud ja võivad olla isegi ohtlikud. Ta lisas, et suuremaks probleemiks on siiski see, et toonased elamud on ehitatud loomuliku ventilatsiooniga ja soojustuseta, mis mõjutab märkimisväärselt sisekliimat ning ka küttekulusid.
Parem üks kord ja korralikult
Kurnitski soovitab renoveerimistööd ette võtta korraga. „Korterelamu renoveerimine on suur töö ja väljaminek, ent kogemus näitab, et vaid komplektse renoveerimisega on võimalik saavutada korralikku lõpptulemust, mis ka päriselt maja energiasäästlikumaks teeb ning elamistingimusi paremaks muudab. Tõenäoliselt on sellist suur renoveerimist vaja teha vaid ühe korra, samal ajal, kui töid jupi kaupa tehes, on vaja uusi töid ette võtta iga mõne aasta järel,“ nentis professor.
Ta nentis, et KredExi toetuse ja pangalaenu abil on võimalik korterühistul renoveerimistööd korraga ära teha ning võib olla üsna kindel, et järgmise 30 aasta jooksul lisatöid ette võtma ei pea ning kuigi renoveerimisega kaasnevad korteriühistule suuremad kohustused, siis vähenevad tänu sellele oluliselt ka küttekulud. „Kokkuvõttes, pikas perspektiivis elanike kulud vähenevad mitte ei suurene, sest renoveerimisjärgselt on maja energiasäästlikum, sisekliima tervislikum, maja eluiga ning kinnisvara väärtus tõuseb,“ ütles Kurnitski.
Professor võrdleb renoveerimisprotsessi majale kasuka selga panemisega: „Maja soojustatakse väljast ära ning soojustuse sisse paigaldatakse ka ventilatsiooni torustik. Katusele paigaldatakse ventilatsiooniseade ja kogu uus ventilatsiooni torustik jookseb mööda maja fassaadi. Tööde käigus paigaldatakse ka uued aknad ettepoole soojustuse tasapinda. See on kompleksne tehniline lahendus, kus kõike peab tegema üheaegselt. Lisaks saab praktiliselt kõik tööd ära teha, ilma et ehitajad peaksid minema inimeste korteritesse ehk inimesed saavad ehitustööde ajal rahulikult oma korterites elada. Sellist lahendust on kasutatud alates aastast 2015 ning tegemist on Eesti innovaatilise tehnoloogiaga, mis on eeskujuks kogu Euroopas,“ rääkis Kurnitski.
Kurnitski selgitas, et ventilatsiooni paigaldamine maja soojustamisega üheaegselt on äärmiselt oluline, kuna soojustamise käigus muutub maja õhupidavaks ja loomulik ventilatsioon seal enam ei töötaks. „See tekitab ebatervisliku sisekliimat, niisked ruumid võivad minna kergesti hallitama. Oleme näinud olukordi, kus on katsetatud ruumipõhiste ventilatsioonisüsteemidega või proovitakse ruume ventileerida avatud akende abiga, kuid sellistel juhtudel on tulemused olnud väga halvad, nii soojuse kokkuhoiu kui ka ruumide sisekliima mõistes, ning varem või hiljem võetakse ikkagi ette suurem töö korraliku ventilatsiooni paigaldamiseks,“ tõdes professor.
Kurnitski lisas, et tema soovitab tööde käigus kortermaja katusele paigaldada ka päikesepaneelid. „Tegemist ei ole otseselt vajaduspõhise tööga, ent arvestades, et kogu maailm liigub jätkusuutlikumate energialahenduste poole, tasub see kindlasti kaalumist. See annab võimaluse osa maja elektrist ise toota ning saavutada ka sel viisil kulude kokkuhoid,“ rääkis Kurnitski lisades, et Kredexi toetusega on paneelide paigaldamine veelgi soodsam.
Soov renoveerida on olemas. Kuidas edasi?
SEB kliendihaldur Dmitri Matin ütles, et kortermajade renoveerimine on väga aktuaalne. „Ühelt poolt on oluline inimeste elamistingimusi parandada, teisalt soovitakse renoveerimise abiga tõsta oma kinnisvara väärtust ja pikendada hoone eluiga,“ tõi Matin välja. Kui on tekkinud soov kortermaja renoveerida, on Matini sõnul esimeseks sammuks hinnata hoone seisukorda ja kaardistada planeeritavad tööd. Siinkohal ei pea ühistu juhatus olema ise asjatundja ning kasulikum on kaasata tehniline konsultant. Kui soovitakse teostada rekonstrueerimist, kus osaliselt finantseerib Kredex, siis tuleks pöörduda nende poolt koolitatud konsultandi poole, kes ühtlasi oskab nõu anda ka toetuste osas.
„Kui tööde nimekiri on paigas, siis peaks küsima teostavate tööde hinnapakkumisi ning lisaks tasub enne üldkoosolekut pöörduda ka panka, saamaks aimu võimalikust remondifondist. Saadud info oleks juba piisav selleks, et kutsuda kokku korteriühistu üldkoosolek, kus saab kogutud informatsioonile toetudes plaane selgitada ja võtta vastu otsus. Kindlasti tasub enne üldkoosolekut teha põhjalikum selgitustöö teostavate tööde osas“ kirjeldas Matin samme, mis enne üldkoosolekut tasuks ära teha. Ta lisas, et julgelt võib ühistu koosolekule kutsuda osalema(tasuta) Kredex-i konsultandi, et kõik tekkivad küsimused saaksid koheselt vastatud. „Pankadest laenupakkumisi küsides on oluline hinnata laenu kogukulu ning ei tohi ennast eksitada lasta madalatest intressidest. Kui madalate intresside tõttu tundub esialgne igakuine kulu väiksem, siis tihti on kogu perioodi kulu hoopis suurem,“ selgitas Matin, miks on oluline laenupakkumistel vaadata üle kogu perioodi maksed.
Kurnitski lisas omalt poolt, et kui otsus renoveerida on üldkoosolekult saadud, siis saab alustada ettevalmistustöödega. „Kavandite loomine, arutelud, projekteerimine, toetuste taotlemine võtab enamasti umbes 2 aastat. Peale ehitushangete korraldamist ehitustööd ise kestavad alla aasta. Lühiajaliselt on küll remonditööde tõttu kortermaja elanike elu pisut häiritud, ent tegemist on lühiajalise ebamugavusega ning kogemus näitab, et see ei ole probleemiks kujunenud,“ lausus professor. Ka tema rõhutas, et oluline on protsessi kaasata asjatundlik konsultant, kes oskab soovitada parimaid ja ka efektiivsemaid lahendusi.
