Kui Euroopa Keskpanga andmetel tõusis Eestis intressimäär eluasemelaenude jäägilt detsembriks 3,6 protsendini, siis Soomes oli see 2,0%, euroalal keskmiselt 1,9% ja Saksamaal 1,8%. Lätis oli sama intressimäär aga 3,8% ja Leedus 3,7%. Tegemist ei ole mitte ainult uute väljastatud eluasemelaenudega, vaid kogu eluasemelaenu portfelliga.
Eluasemelaenude intressimäärade erinevused riikide vahel sõltuvad üldjuhul erinevustest majanduskasvus, majapidamiste võla tasemest ning eluasemehindadest. Samuti pankade likviidsusest ja nende rahastamiskuludest, ajaloolistest laenukahjumitest, kinnisvaraturu regulatsioonidest ning laenu suhtest kinnisvara väärtusesse. Kui vaadata kogu eluasemelaenude portfelli, siis mõjutab selle intressitaset oluliselt muutuva ja fikseeritud intressimääraga laenude osakaal. Eelmise aasta lõpus fikseeritud intressimääraga laenude osakaal Eestis küll tõusis, kuid pikaajalise keskmisena oli kõikidest väljastatud eluasemelaenudest siiski enamus muutuva intressimääraga ehk sõltuv Euribori muutusest. Tõsi küll, ajal, mil Euribor oli negatiivne, arvestati see enamasti eluasemelaenu alusena ajutiselt nulliks.
Loe ka: Kodulaenud lähevad kallimaks, euribor tõusis taas.
Muutuva intressimääraga reageerivad laenu tagasimaksed Euribori muutusele kiiremini
Muutuva intressimäära juures reageerivad eluasemelaenu tagasimaksed Euribori muutusele kiiremini, samas kui fikseeritud intressimääraga laenu korral võib Euribori muutus kliendini jõuda alles aastate pärast. Sõltuvalt sellest, millal ja kui pikaks ajaks intressimäär fikseeriti. Samas jõuab Euribori muutus laenu võtnud kliendini erineval ajal ka muutuva intressimäära juures sõltuvalt laenulepingu sõlmimise ajast ja sellest, millise tähtajaga Euribori kasutatakse. Kui Eestis kasutatakse eluasemelaenude juures valdavalt kuue kuu, siis näiteks Soomes 12 kuu pikkust Euribori. Seetõttu kandub turuintressi muutus laenulepingutesse Eestis poole kiiremini, kui Soomes. Kuid samavõrd aeglasemalt jõuab madalam intressimäär Euribori languse korral Soome klientideni.
Sarnaselt Eestiga kasutasid ka pangad Soomes nõndanimetatud floorimist ehk negatiivne Euribor loeti laenulepingutes nulliks. Veel kauem võtab see aga aega laenuintressi fikseerimise korral mitmeks aastaks. Kui näiteks kuue kuu Euribori kasutades jõuab selle turuintressimäära langus laenuvõtjani kuue kuuga, siis intressimäära fikseerimise korral püsib varem kokkulepitud intressimäär veel mitu aastat.
Mõistlik on jälgida pikema aja jooksul makstud intressi
Kuna eluasemelaenud on valdavalt väga pikaajalised, uued laenud võetakse Eestis keskmiselt 24-25 aastaks, siis on mõistlikum jälgida pikema aja jooksul makstud intressi, mitte selle hetkeseisu. Euroopa Keskpanga andmetel on Eestis makstud eluasemelaenude eest viimase kümne aasta jooksul euroala üht madalaimat intressimäära. Kui näiteks Saksamaal on selle perioodi keskmine eluasemelaenu intressimäär ligi 2,8%, Prantsusmaal ja euroalal keskmiselt 2,4%, siis Eestis ja Leedus 1,9% ja Soomes vaid 1,1%. Seega said eestlased muutuva intressimääraga eluasemelaenude juures kasutada madalate turuintresside eeliseid, samas kui fikseeritud intressimäära valinud sakslased ja prantslased seda täielikult nautida ei saanud. Kuue kuu Euribor oli negatiivne või nulli lähedal ligi seitse aastat.
Balti riikides ja Soomes on enamus eluasemelaenudest muutuva intressimääraga
Eesti ei ole muutuva intressimäära kasutamises eluasemelaenudes kaugeltki erand. Enamus eluasemelaenusid on muutuva intressimääraga kõikides Balti riikides ja Soomes. Rootsis on väljastatud eluasemelaenudest muutuva intressimääraga ligi kolmveerand. Samas on palju riike, kus fikseeritakse intressimäärad vähemalt osaks laenuperioodiks. Euroalal keskmiselt, sealhulgas Saksamaal ja Prantsusmaal, on suurem enamus eluasemelaenudest fikseeritud intressimääraga. Vähemalt mõneks aastaks on eluasemelaenude intressid fikseeritud ka USA-s ja Suurbritannias. Intressimäärade fikseerimisega eelistavad elanikud oma eluasemelaenu teenindamise kuludes stabiilsust, isegi kui mõnikord tuleb maksta kõrgemat intressi kui hetkel turuintressimäärad lubaksid.
Euroopa Keskpanga uuringu järgi on uutes eluasemelaenudes fikseeritud intressimäära osakaal suurem siis, kui ajalooliselt on hinnakasv stabiilsem, kui tööpuuduse tõusu suhtes on suurem ebakindlus, kui majapidamiste finantskirjaoskus on madalam ja kui eluasemelaenusid kasutatakse rohkem väärtpaberite tagamiseks.
Euribori langus muudab intressimäärade fikseerimise vähem atraktiivseks
Viimasel ajal on Eestis huvi fikseeritud intressimääraga eluasemelaenude vastu suurenenud. Kuigi intressimäärade fikseerimine võib pakkuda kaitset Euribori ootamatu tõusu eest, jäävad need paika kokkulepitud ajaks ka olukorras, kui turuintressimäärad langema hakkavad. Samuti ei saa eluasemelaenude intressimäärasid fikseerida hetkel oleva Euribori järgi, vaid keskmise taseme järgi, kus finantsturud arvavad eesoleval keskpikal perioodil selle olevat. Näiteks ootavad turud, et 6 kuu Euribor jõuab oma kõrgeima tasemeni septembris ligi 4% juures ja hakkab siis tasapisi langema.
Praegu saab Eestis intressimäärade muutuvat osa fikseerida viieks aastaks ligikaudu 3,1 protsendiga, mis on väga lähedal tänasele kuue kuu Euribori tasemele. Kuna euroala inflatsioon on aeglustumas ja majandus nõrgeneb sel aastal, hakkab Euroopa Keskpank järgmisel aastal tõenäoliselt oma intressimäärasid langetama, mis toob kaasa ka Euribori. See muudab intressimäärade fikseerimise vähem atraktiivsemaks, kuna intressimäärasid fikseerivad elanikud maksaksid siis võib-olla mitu aastat turust kõrgemaid intresse. Muidugi on olemas võimalus, et oodatust kiirema inflatsiooni või selle kiirenemise korral turuintressimäärade tase tõuseb ja võib püsida kauem kõrgemal, kuid see on praegu pigem riskistsenaarium.
Paljud riigid kasutavad eluasemelaenudes fikseeritud intressimäära ja sellel valikul võib olla nii eeliseid kui ka puuduseid. Oma valikute üle otsustamisel ei peaks aga vaatama ainult hetkel olevat intressimäära, vaid pikemat perspektiivi. Euroopa Keskpanga andmed näitavad, et Eestis on muutuva intressimääraga makstud viimase kümnendi jooksul keskmiselt euroalal üht madalaimat eluasemelaenude intressimäära.
Allikas: Swedbank
