Renoveerimislaen väljastatakse panga positiivse otsusena taotlevale korteriühistule. Laenu taotlemisel hinnatakse korteriühistu maksevõimet, sealhulgas laekuvad arved, kogutav remondifondi makse suurus 1m2 kohta, majanduskava, majandusaasta aruanne jne. Need dokumendid esindavad korteriühistu läbipaistvust ja organiseeritust, mille põhjal ka kogu laenu analüüs tehakse. Kuid kuidas mõjutavad renoveerimislaenu otsust korteriühistu liikmed ning milline on laenu mõju elanikele kui leping on sõlmitud ja tööd võivad alata?
Kuigi kogu laenutaotlemise protsessi analüüs keskendub korteriühistule kui organisatsioonile, siis moodustavad ühistu tegeliku sisu elanikud, kes vastavas kortermajas elavad ning ühistu liikmed on. Näiteks on üheks oluliseks komponendiks jooksvate arvete tasumise korrapärasus ehk kas arved on tasutud õigeaegselt või läinud üle tähtaja. Ühistu liikmed, kes ei ole tasunud jooksvaid arveid nagu näiteks kommunaalteenused ja prügivedu korrektselt, võidakse arvata maksevõime analüüsist välja, mis omakorda tõstab kogu maja vaates maksekoormust ühistule. Seega, iga kortermaja elaniku igakuiste arvete tasumine võib mõjutada kogu laenuanalüüsi ning ka kogu ühistu igakuist laenumakse suurust.
Maksekoormus arvutatakse korteriühistule kogutava remondifondi ruutmeeri maksumuse baasil. Üldjuhul on remondifondi kogumine ühistute tavapärane tegevus, kuid kui suur on remondifondi m2 hind või see, millise suurusjärgu on varasemalt üldkoosolek kokku leppinud, ei pruugi olla laenu taotlemiseks piisav. Remondifondi makse suurus kajastub igakuisel ühistu poolt maja elanikule saadetud arvel ja selle tasub elanik ehk ühistu liige. Kui korteriühistu pöördub panga poole, siis nõustamisel on maksevõime teema arutluse juures alati üheks panga poolseks soovituseks, et kogutav fondimakse 1m2 kohta oleks minimaalselt 15% ülekatte puhvriga laenumakse suurusest. See on oluline, sest remondifondi maksest saadud tulust kaetakse lisaks laenu tagasimaksele ka ühistu muid kulusid ning samas peab selle suurus olema talutav ka elanikele endile.
Näiteks olukorras kus ühistu (korterite üldpind 6000 m2) taotleb laenu kogu maja renoveerimiseks summas 700 000 EUR (eelduslik omafinantseering 50 000 EUR) ning on üldkoosoleku otsusega varasemalt kogunud remondifondi 0,5 EUR m2 kohta. Kuid laenuanalüüs näitab, et minimaalselt soovituslik remondifondi kogumine 1m2 kohta laenusumma teenindamiseks peaks olema 0,8 EUR või isegi suurem. Selline muutus tähendaks aga 50 m2 suurusega korteri elanikule igakuise kommunaalarve suurenemist ca 15 EUR võrra remondifondi makse näol. Suures pildis võib muidugi maja terviklahenduslik renoveerimine näiteks küttekulusid väiksemaks muuta, kuid siiski tuleb arvestada, et laenusumma igakuine tagasimakse on iga korteriühistu liikme otsese panusega seotud.
Laenuga renoveerimistööde finantseerimine lisab küll ühelt poolt koormuse remondifondi kogumises, kuid samas annab võimaluse ka parandada elukvaliteeti ja kaasajastada kinnisvara ilmet ja väärtust. Suured renoveerimistööd on tihti motiveeritud parema soojuspüsivuse ja küttekulude alandamise eesmärgist. Renoveerimistööd aitavad otseselt teostada muudatusi, mida ühistu soovib ette võtta ning teha parendusi, mida kinnistu vaates teha on vaja. Mõju, mida renoveerimistööd võivad tekitada, on võimalik näidetena kalkuleerida ka SEB kodulehel energiasäästu kalkulaatoris.
Kokkuvõtvalt, korteriühistu renoveerimislaenul on otsene mõju nii ühistule kui ka ühistu liikmetele. Mida täpsemini on läbimõeldud renoveerimise plaanid, kooskõlastatud tööde maksumus ning arutatud juhatuse ja majaelanikega läbi laenu otsene mõju ühistule ja majaelanikele, seda selgemalt saab ka pank olla konsulteerivaks partneriks projekti nõustamisel ja analüüsimisel.
Ander Allas
SEB kliendihaldur
